创新“跨区域府院联动”福州市鼓楼区人民法院“执破融合”重整康超大厦项目

创新“跨区域府院联动”，福州市鼓楼区人民法院“执破融合”重整康超大厦项目，让债权人、购房者等各方共赢，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

2024年1月12日，康超大厦拍卖成功，福州市这座历时20年之久的烂尾楼处置工作终于得以成功推进，康超大厦将由买受人进行续建。至此，不仅福建康超房地产开发有限公司（以下简称“康超公司”）的债权人可依法得到受偿，康超大厦购房者的权益亦能得以保障，各相关利益方实现了共赢，该案的妥善处理实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

该案是鼓楼法院“执破融合”模式下破产重整的成功典范，也是福州市区两级政府、法院“跨区域府院联动机制”的成功典范。本案的成功推进，系人民法院聚焦“公正与效率”主题，在审判执行工作中充分践行能动司法的生动缩影。

烂尾廿年各方利益难实现

康超公司成立于2003年11月3日，于2003年通过司法拍卖取得志信广场烂尾楼资产，后该烂尾楼更名为康超大厦。

康超大厦复工续建工程中，康超公司对外预售康超大厦大部分房产并抵押部分房产，后因资金链断裂，康超大厦于2008年再次烂尾停工。

因康超公司无力清偿到期债务，其在福州市、区两级法院累积大量执行案件，而康超公司股东及实控人均已失联，康超公司已明显缺乏主动偿债能力。

法院强制执行过程中，作为康超公司主要资产的康超大厦价值难以变现。

一方面，自2016年起康超大厦被康超公司债权人及相关利益方陆续占用，导致该大厦难以腾退并数次流拍，无人愿意购买，债权人债权无法实现；另一方面，因无外部企业愿意接盘投资，康超大厦续建困难，购房者基本诉求难以实现。各方利益均无法得到保障，执行陷入僵局。

跨区域府院联动破僵局

面对远比想象复杂的现实情况，鼓楼法院通过“执破融合”机制，组建由院领导牵头负责，执行局、民二庭领导及业务骨干协同处置的“执转破”专门团队，对康超大厦案件开展定期会诊研判，实时推进案件处置。

鉴于康超公司债权人众多且历时遗留问题复杂，团队达成一致意见，即破产是妥善处置康超大厦案件的最佳途径。但康超项目现场占用情况复杂，体量较小，重整价值小，难度大，若简单地一破了之则债权实现效果差，购房人权益更无法保障，传统的破产重整、破产清算方式并不是本案的最优解。

为妥善解决上述难题，鼓楼法院创新烂尾楼类案办理“三步”法，一是构建跨区域府院联动机制，二是统一购房者权益审查标准，三是引入投资人开展楼盘续建。思路决定出路，自此，康超大厦案件办理有了明确的方向和遵循。

康超大厦属地在台江区，案件受理在鼓楼区，大多情况的府院联动系在同一行政区域内展开，但康超大厦案件无法通过同一行政区域内的府院联动解决，项目仍然面临资产处置、房屋续建和交付、办证等难题。

鉴于案件的跨地域特征，鼓楼法院积极与相关部门协调，跨区建立“府院联动”机制，实现了法院跨区域与政府职能部门之间的力量联合、信息联通、处置联动，协调处理康超大厦涉及的全部事务，为案件成功推进保驾护航。

针对购房者购房情形、权益不一致的问题，鼓楼法院指导破产管理人制定《康超大厦购房合同继续履行或解除审核认定规则》，解除非消费性购房合同，并引导异议购房人通过诉讼或仲裁解决争议，有效对各类购房者的权益进行甄别，最大限度保护了购房者的合法权益。

鉴于康超大厦难以变现且已丧失复工续建能力，经过多番研判商讨，鼓楼法院最终决定采用“按现状整体处置+附续建条件”的整体带瑕疵拍卖方式对康超大厦予以处置，即明确要求竞买人不仅要对竞得的在建工程进行复工续建，对于已售未完工部分的在建工程，也需要在业主缴纳相关续建费用的情况下，完成复工续建并交付。

为此，鼓楼法院与管理人制定附续建条件并按现状整体处置康超大厦资产的《财产变价方案》，并提交债权人会议表决通过。

凝聚合力楼盘复建获新生

在鼓楼法院及各方努力下，康超大厦及土地使用权经两轮拍卖，于2024年1月12日由福建和樾置业有限公司、福州市第三建筑工程公司组成的联合体竞得。

为确保买受人顺利接管康超大厦，鼓楼法院持续依托跨区域府院联动机制，联合台江区政府、台江公安分局及康超大厦所在地街道、派出所等相关职能部门，凝聚合力，对康超大厦实行强制清场，有力维护了买受人权利，同时台江区税务局积极助力，对增加地方财政税收，优化营商环境作出积极贡献。

康超大厦的顺利拍卖及腾退，在保证破产财产得以顺利拍卖并有效清偿债权人债权的同时，也确保烂尾楼得以续建从而有效保障购房者对商品房的期待权，投资人亦顺利办理财产不动产登记，同时促成康超公司所涉近百件执行案件得到妥善解决。

在案件推进过程中，跨区域联动机制内各单位始终坚持以人民为中心的理念，坚持从人民利益出发，勇于担当主动作为，认真履职尽责，通力协作，强力攻坚，协作解决了税收缴纳、项目清退等问题，切实维护了人民群众的居住和生存利益，提升政府形象、优化营商环境，更全面化解了项目烂尾问题可能引发的社会风险，充分彰显跨区域联动破产调处机制的优势，为同类型烂尾楼问题的解决开辟了一条崭新的路径。

来源：鼓楼法院

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