2014年1月7日,被告柳飞扬为甲方(卖方),原告郑紫苏为乙方(买方),双方签订《二手房买卖合同》,约定:第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在福州市台江区世贸国际中心某楼层房产,总价2000万。第二条、本合同签订之日,乙方向甲方支付人民币1300万,作为购房定金。第三条、付款时间与办法:1、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,付首付款(含定金)人民币1300万元整给甲方,剩余银行抵押款人民币700万元整于乙方出资解押,并将该房屋交给乙方使用。…第六条、违约责任。甲、乙双方合同签订后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在3日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
2014年1月8日原告与被告口头协商变更付款方式,原告郑紫苏先支付购房款600万元,被告向原告出具一份“收条”,确认收到原告购房款。
后因被告柳飞扬涉及其他诉讼,讼争屋被上海市法院查封,致使无法办理讼争屋的产权过户手续,向台江区人民法院提起诉讼。诉讼中原告主张其支付给被告的购房款600万元都是定金,按合同约定,被告本应按原告所付定金600万元的双倍支付违约金,现其只要求参照民间借贷的规定,被告按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金。因此,请求解除《二手房买卖合同》;被告返还原告购房款600万元并支付违约金(参照银行同期贷款利率的四倍计算,从2014年1月8日计至还清购房款之日止)。台江法院审理后,判决解除《二手房买卖合同》,被告向返还购房款600万并支付违约金(按银行同期同类贷款利率计算)。
法院观点:
台江法院:原告郑紫苏与被告柳飞扬签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,除合同第二条定金约定超过合同总额百分之二十部分无效外,其他协议内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按照协议约定履行各自的义务。合同签订后,原告支付给被告购房款人民币600万元,现因被告柳飞扬个人原因涉及其他诉讼,讼争屋被上海法院查封,致使双方无法继续履行合同,办理讼争屋的产权过户手续,被告对原告请求解除《二手房买卖合同》及返还原告购房款人民币600万元的主张没有异议,故本院对原告的该诉求予以支持。
原告要求被告从2014年1月8日起至被告还清购房款之日止,按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金,被告提出其没有与原告约定购房定金,收到的600万元是购房款,其只同意按银行同期贷款利率向原告支付违约金。本院认为,从原、被告签订的《二手房买卖合同》的内容看,并未有原告付600万元购房定金给被告的约定,且原告在提交的诉状中自认经双方口头约定原告先预付购房款600万元,被告在出具给原告的《收条》也明确600万元款项系购房款,故原告主张所付600万元系购房定金的主张没有依据,因此,原告提出按合同约定,被告本应按原告所付定金600万元的双倍支付违约金,现其只要求被告参照民间借贷的规定,按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金的主张,本院不予支持。诉讼中,被告同意按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金,本院予以照准。违约金按原告已付购房款600万元计算,时间从2014年1月8日计至被告实际还清购房款之日止。
蔡思斌律师评析:
定金合同属于实践合同,以实际履行为准,自实际交付定金时生效,实际交付的数额高于或低于约定数额都视为变更定金合同。定金数额不得超过合同标的额的20%,超过部分无效。同时,按照相关法律规定,定金应当以书面形式明确约定,须在合同中注明“定金”字样或“定金罚则”才能成立。
本案《二手房买卖合同》中约定定金为1300万,远超过合同标的额2000万的20%,超过部分无效。若依合同履行,应认定合同实际约定定金为400万。但该定金合同需对方实际履行后方为生效。双方在合同签订后已口头变更付款方式,且被告出具的“收条”仅确认收到的600万是“购房款”,并没有确定为“定金”,客观上表明双方并未对定金合同达成一致。台江法院据此认为600万元并非定金,不予支持原告主张是很正常的。
结合实务经验,当事人在以实际履行方式来变更合同内容时,应当明确具体变更内容并留存相应证据材料。本案中原告如在收条中明确600万元系定金,或者约定“经双方协商一致变更《二手房买卖合同》第三条的付款方式为原告支付600首付款”,而《二手房买卖合同》第三条约定“…首付款(含定金)…”的,则原告可据此主张其中400万系定金,由被告按定金罚则承担违约责任。