案情简介：
因被告名下房屋可能纳入本村拆迁范围，2008年9月3日，原、被告双方签订《购买拆迁房协议》，约定被告将拆迁安置房让售给原告，总价格为20万元；原告预付购房定金18万元；交房时间定为签订拆迁协议选房日（本村拆迁户大部分搬迁选房日为准），超出约定的时间三个月被告按违约协议处理，并支付原告购房定金双倍赔偿金。之后，原告依约交付购房定金，被告出具收条一张。2007年福州市决定对被告所在村的部分村民房产实施拆迁，至2013年该村拆迁安置完成，被告名下房屋并未列入此次拆迁范围。
因《购买拆迁房协议》无法履行，原告诉至晋安区人民法院。原告认为，该拆迁安置房即是合同标的，被告根本没有拆迁安置房，而以欺诈的手段，编造虚假事实，欺骗原告签订该购房协议，致使原告无法按预期取得房屋，造成原告重大损失。被告认为，原告购买的是被告名下房产所安置的拆迁房，因被告的房产未列入拆迁范围，至于日后何时拆迁则无从知晓，故协议约定的标的不明，诉争《购买拆迁房协议》不成立，被告在本案中无过错，更无欺诈。
晋安法院审理后认定《购买拆迁房协议》不成立，双方均有过错，判决被告返还原告购房定金18万并赔偿原告利息损失。

法院观点：

晋安法院：根据相关法律规定，合同一般应具备当事人的名称及住所、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点、方式等条款。该协议约定的合同标的及履行期限不明，协议的主要条款尚不具备，故该买卖合同尚未成立。被告所有的房产至今未列入拆迁范围。对此，双方均无异议。而合同签订时间为2008年9月3日。双方在签订《购买拆迁房协议》过程中，原告负有对合同标的审查义务而疏于审查，被告对合同标的是否列入2007年拆迁范围这一重要信息亦疏于审查，因此对合同不成立这一后果，双方均有过错，承担同等责任。

蔡思斌律师评析：

标的是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。买卖合同的标的可以是现实的有形财财产、无形财产，也可以是未来能够取得的财产和财产性利益，只要不属于国家法律法规中禁止买卖的范围，都属于契约自由的范畴，合法有效。实务中，当事人以将来确定能够取得的拆迁安置房作为标的订立买卖合同，法院对合同的效力是予以认可的。

此外，在买卖还未取得安置的拆迁时，合同的履行仍具有较大的不确定性，买卖双方应做好相应的评估，包括合同标的是否被列入拆迁范围、出卖人是否能够取得拆迁安置房、具体交房期限、房屋面积等主要条款。否则，没有约定或约定不明，买卖合同会被认定为尚未成立。尤其是作为合同标的拆迁安置房是否列入拆迁范围，是买卖双方都负有审慎的审查义务而非仅限于出卖人一方。因为政府部门通常要发布相关的拆迁公告，以及同当事人签订具体某座房屋的拆迁安置协议，卖方应当提供相关材料并明确告知对方，买方也可以通过一定方式获悉合同标的是否在拆迁范围内。若买卖双方疏于审查合同标的是都列入拆迁范围，致使合同不成立或不能履行，都需要承担相应的过错责任。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。