2010年,原被告双方签订《房屋租赁合同》,被告(甲方)将自己租赁的店面转租给原告(乙方)作为经营使用,租赁期限自2010年5月10日至2013年12月31日止,乙方向甲方交纳租赁保证金2万元人民币。合同第四条第(2)项约定:“乙方可以将甲方提供的店面转包、转租或分割承包、出租。但应事先与甲方及其他承租方协商一致(协商内容不包括转让费),并由承租方与甲方另行签订《房屋租赁合同》。”第六条约定:“有下列情形之一的可解除合同:(2)、乙方未经得甲方及其他承租方同意擅自将经营场所全部或部分承包出租或变相转租转包的。(4)、乙方逾期一个月未缴纳租金等有关费用,甲方有权解除合同,由此造成的全部损失由乙方承担。(5)、乙方在正常经营的情况下,甲方无权干涉其正常营业,如有干涉,按甲方违约论处,甲方负责赔偿乙方实际损失。”
2013年3月,原告与案外人就店面转让相关事宜达成《店面转让合同》。被告对此并不同意,双方遂发生争议。后被告到店面进行吵闹,并擅自对店面采取停电措施,原告暂停交纳租金。
双方诉至鼓楼区人民法院,均要求解除合同,由对方承担违约责任。原告诉称,由于被告以各种理由拒绝与林庆喜签订《房屋租赁合同》,导致案外人因此而解除合同。原告认为被告不愿意其与新的下家达成新的租赁合同,且数次拉下电闸水闸,导致店面没有水源电源进行营业,原告也进行了报警备案,被告已构成违约。被告对此认为,原告未经被告同意私自将诉争租赁店面转让给案外人,其违反《房屋租赁合同》规定,原告已构成违约。之后,原告暂停缴纳2013年5月之后的租金,被告对诉争店面采取停电措施,符合《房屋租赁合同》第四条第(2)项之约定。
鼓楼区法院经审理,判决解除合同,被告返还原告租赁保证金2万元。双方均不服,上诉至福州市中级人民法院,二审判决维持上述判决。
法院观点:
鼓楼法院:诉争合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人应严格履行各自的义务。本案基于双方当事人在履行合同中对条款的理解发生歧义,双方又不能进行正常的沟通,导致原告暂停缴纳租金,被告对诉争店面采取停电措施,双方均存在过错。本案鉴于原、被告均要求提前解除租赁合同,造成合同解除系双方不能正确履行诉争合同所致,不存在哪一方先违约问题。故原告依据《房屋租赁合同》向被告交纳租赁保证金2万元人民币,被告应予以退还。
福州中院:关于本案租赁保证金及违约金问题,本案中,原告未经被告同意、私自将诉争店面转租给案外人,已违反讼争店面租赁合同之约定;而被告到讼争店面进行吵闹、并擅自对诉争店面采取停电措施,也存在不当,双方当事人在上述租赁合同履行过程中均存在过错,原审法院据此判令被告向原告退还租赁保证金2万元,并驳回被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求,并无不当。
蔡律师评析:
合同是契约精神的体现,合同的履行、当事人的权利义务都依赖于合同的约定。在租赁合同履行过程中,对方违约后,一方应根据合同以合理、合法的方式进行催告、追责。否则,违背了合同的约定,会因双方都存在过错而相互抵消,均无法追究对方的责任。本案原告理解错误,以为合同已经约定其有权转租、转包,但忽视了合同中还约定要与业主协商一致的条款。以致于其行为被法院确认为未经被告允许擅自将店面转租给案外人,构成违约在先。在这种情况下,被告只需要咨询相关法律人士,根据合同的约定进行催告和追责,对方必然要承担合同规定的违约责任。如此,被告作为业主解除合同,拿了违约金,收回店面,岂不美哉。无奈被告到店面吵闹、停止供电,也干扰了原告的正常经营活动,如此的追责方法,同样违背合同约定,导致被法院判定为双方过错相抵,解除合同。最终被告本可以取得的租赁保证金和违约金也没了,实在得不偿失,我都替他可惜!
另外,这个案例也再次提醒我们,合同中有些条款虽然有规定了一方当事人有某种权利,但这种权利的行使需与另一方协商一致。如此,该条款实质上等于没有规定,其主动权完全掌握在另一方手上。这种条款只是表面光鲜,实则无用。不过,有些当事人确实会被这样的条款绕晕了,中了招!!要千万注意。
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